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A la hora de elegir hipotecas para construirnos nuestra casa tenemos dos opciones posibles, la hipoteca sobre el terreno y la hipoteca autopromotor. Ambas las explicaremos en detalle a continuación para que puedan decidirse si necesitaran una de ellas.

Por un lado, existe la hipoteca sobre el terreno, en la que se hipoteca el terreno donde se va a realizar la construcción de nuestra casa. Actualmente los bancos son bastante reacios a dar hipotecas sobre el propio terreno, y en cualquier caso, como máximo prestan únicamente en torno al 60% del valor tasado del terreno, además de poder exigir tipos de interés más altos que en otras hipotecas, todo ello dependiendo del banco.


En esta hipoteca el banco nos haría una entrega única de dinero al firmar la hipoteca por el total que hayamos pedido, al igual que cualquier hipoteca que se hace al comprar una vivienda. De esta forma, estaríamos pagando cuotas completas del total pedido desde el primer mes.

hipoteca

Por otra parte, existe también la hipoteca autopromotor, que se realiza sobre el terreno y además sobre la vivienda a construir. De esta forma, la tasación se hace del terreno donde vamos a construir y además del proyecto de obra que vamos a realizar. Actualmente los bancos no son tan reacios a conceder estas hipotecas (son algo más seguras) por lo que dependiendo del banco nos darán un 80% de la suma de ambas tasaciones.

Las entregas de dinero que nos haría el banco quedarían de esta forma vinculadas a la progresión de ejecución del proyecto de obra que hemos tasado. Por tanto, sólo iremos pagando cuotas de lo que vayamos disponiendo del total solicitado inicialmente con lo que las primeras cuotas serán bastante menores y llegando al final de obra serán muy parecidas a la cuota final que quedará. Además si por la razón que fuera necesitáramos menos del total solicitado inicialmente también se podría prescindir de el.

Prestamos hipotecarios

Para demostrar que la obra va avanzando e ir “liberando” cantidades de dinero de nuestra hipoteca autopromotor habrá que ir entregando al banco las denominadas cubicaciones o certificaciones de obra (normalmente de forma mensual).

Las certificaciones de obra son certificados firmados por el arquitecto en el que se desglosan los trabajos realizados en la obra desde la última certificación, previamente acordados con el aparejador, constructor y autopromotor (que seríamos nosotros).

Además probablemente el banco exigirá cada cierto tiempo, o al menos una vez, que un tasador visite la obra para comprobar efectivamente que las certificaciones se ajustan a lo ejecutado.

En conclusión, la hipoteca sobre el terreno, nos permite una mayor flexibilidad en el uso del dinero desde el principio sin atarnos a las constantes certificaciones de obra, lo cual requiere quizás menor atención de la dirección técnica (arquitecto/aparejador). En cambio, la hipoteca autopromotor permite alcanzar mayores cantidades de préstamo incluso con tipos más bajos además de evitarnos pagar inicialmente cuotas grandes por cantidades de dinero que no necesitamos hasta que avance la obra.



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